Земля – народу!

За 25 лет существования рыночных отношений в стране один из главных ее ресурсов – земля - так и не стал источником экономического роста. По словам экспертов, российская земельная политика должна повернуться лицом к человеку, а сама власть, в первую очередь муниципального уровня, должна воспользоваться преимуществами цивилизованно работающего механизма.

Государство по-прежнему остается крупнейшим собственником земли в стране: ему принадлежит более 92% земель. «За долгие годы немного увеличились площади частных земель сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Но в целом мало что изменилось, у нас огромная масса государственной земли», - констатирует доктор экономических наук Наталья Шагайда.

Одновременно, несмотря на избыток государственной земли, в стране наблюдается дефицит участков. До сих пор не разграничены права на землю государственной собственности между федерацией, регионами и муниципалитетами. «В начале 90-х мы говорили о том, что землю нужно разграничить и отдать муниципалитетам, которые должны управлять ею и получать с нее налоги. Но этого не произошло», - говорит Шагайда. По ее словам, основной ресурс развития территорий – земли сельскохозяйственного назначения – не разграничены на 90%, земли населенных пунктов – на 89%. Исключение составляют только зоны промышленности и особо охраняемых территорий и объектов (35-36%), а также лесной фонд (20%).

Органы местного самоуправления имеют право распоряжаться государственной землей, но без разграничения прав не могут им воспользоваться. Более того, местные власти не заинтересованы в надлежащем учете участков, так как это требует расходов скудных местных бюджетов, а прирост доходов может привести к сокращению трансфертов из вышестоящих бюджетов, за счет которых живет большинство муниципалитетов.

Нерешенность земельных отношений превращается в барьер не только на пути устойчивого роста национальной экономики, но и повышения благосостояния граждан. Сама же информация о земельных активах фрагментарна и децентрализована, а действия контролирующих ведомств разнонаправлены. «Заботы по поиску участков лежит на соискателе, но, когда вы будете об этом говорить в Минэкономразвития, вам укажут, что на публичной кадастровой карте Московской области нет незанятых земель, а информации о том, что у нас существуют фонды нераспределенных земель, вы не увидите», - объясняет Наталья Шагайда.

Ценовая политика на этом рынке также вызывает много вопросов. Бюджетные поступления от продажи и аренды госземли неадекватно малы, стоимость принадлежащих государству угодий оторвана от рынка – зачастую она даже ниже затрат на формирование участков. Хотя именно на рыночные показатели должна ориентироваться кадастровая стоимость, исходя из которой начисляется налог на землю. А поскольку картина получается искаженной, то бюджет недополучает огромные средства.

Не богатеет казна и при смене назначения. «Например, сельскохозяйственная земля – очень дешевая, но ее перевод в другое назначение увеличивает ее стоимость в разы, - рассказывает Наталья Шагайда. - Только в двух субъектах РФ приняты хоть и ущербные, но все-таки нормы, которые позволяют бюджетам получать хоть какие-то деньги от удорожания участков и получения собственником дополнительных прав. Во всех остальных субъектах федерации все раздается бесплатно!». И это при том, что разница в стоимости участков разной категории может составлять 2000%, а в случае с коттеджным строительством на их территории еще больше.

Эксперты констатируют: получение дополнительных прав является криминогенной и коррупционной зоной, где зарабатывает каждый из участников процесса, а бюджет не получает ничего. Кроме того, сегодня любой собственник участка, пройдя несколько трудозатратную процедуру, может изменить границы населенного пункта, и его кусок территории может оказаться внутри поселения, после чего цена на землю растет еще больше. Но опять же выигрывает от этого только собственник и лица, принимающие решения об изменении границ. «Поскольку государство не предлагает территории для развития территорий, то на основании сельскохозяйственных земель формируются участки, которые распродаются бизнесом, - резюмирует Наталья Шагайда. - Он, видя, что государство не распоряжается землями, взял на себя получение необходимых разрешений для развития. В этом смысле прогресс есть, но он не используется для бюджетов».

Наконец, еще одна проблема - беспорядок в кадастре, единственном документе, где отражаются все права и обременения на участки земли. На сегодня менее половины участков, которые числятся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), имеют границы, установленные в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства. Из тех участков, которые числятся как ранее учтенные, сформированные до создания ГКН, около 67% не имеют установленных в соответствии с законодательством границ. Все эти земли ограничены в обороте.

По словам Натальи Шагайды, в итоге из 59 млн участков, по официальным данным, меньше половины могут участвовать в сделках. «Да, государство как агент по предоставлению услуг, связанных с землепользованием, теперь принимает граждан в комфортных офисах, но сделку в них совершить нельзя. Например, может выясниться, что у участка, на который у вас есть документы, изменились границы или он не внесен в нужный реестр, а вид разрешенного использования установлен неверно», - утверждает эксперт. Таким образом, единый ГКН не является документом, гарантирующим права собственникам, не является источником информации об обременении участка, и граждане совершают сделки в полной безвестности. В то же время ответственность регистрирующего органа предусмотрена только в части технических ошибок.

Многочисленные земельные споры создают социальную напряженность в обществе. Так, уже долгие годы жители дачного товарищества «Радонежские просторы» (Сергиево-Посадский район Московской области) пытаются отстоять свои права на участки - не только в переписке с чиновниками, но и выходя на трассу с плакатами. История берет начало в 2008 году, когда сотни семей абсолютно легально приобрели землю для дачного строительства, на которую не было никаких обременений. Однако, по словам председателя «Радонежских просторов» Надежды Лычагиной, несколько лет назад министерство культуры РФ извлекло из архивов документ, принятый еще при советской власти в 1986 году под грифом «Для служебного пользования». В соответствии с ним, половина территории района, а это почти 8 тыс. га, оказалось в защитной зоне, включая и данное дачное товарищество, что ограничивает возможность пользования землей. Как граждане могли предугадать эти события, если из запрашиваемых ими документов никаких ограничений на землю не следовало?

Страдают от земельного хаоса и фермеры. Во-первых, наблюдается широкое использование продуктивных земель под массовое строительство без учета их плодородия. Во-вторых, крупные игроки формируют огромные земельные банки и вытесняют все виды экономической деятельности не только с поселений, но и из целых районов, свидетельством чего стал известный «тракторный марш» против отъема земель, который инициировали краснодарские фермеры в прошлом году.

По мнению экспертов, без формирования продуманной земельной политики и изменений в сфере земельных отношений невозможно рассчитывать на то, чтобы земля стала основой экономического развития страны. Основными направлениями земельной политики должны стать:

• обеспечение доступа к земельным участкам граждан и бизнеса;


• обеспечение гарантий прав добросовестных приобретателей земельных участков;


• сохранение наиболее продуктивных угодий для обеспечения продовольственной безопасности страны и сбережения природного ресурса;


• развитие инфраструктуры земельного рынка;


• повышение ответственности муниципалитетов за развитие территории и обеспечение качества жизни населения за счет передачи им неразграниченных земель в собственность.
   
  ЦСР предлагает следующие меры наведения порядка в земельных отношениях. Первое – это создание единого мегарегулятора в этой сфере, который бы также отвечал за стратегию развития земельной политики. Кроме того, эксперты предлагают провести тотальную инвентаризацию земель, расширить права муниципалитетов, которые должны быть заинтересованы в оформлении земли и которым должна отойти основная часть нераспределенной госземли.

  Еще одна предлагаемая мера - формирование компенсационного фонда для покрытия ущерба добросовестным покупателям земельных участков, которые уже после сделки выяснили, что стоимость их участка уменьшилась или они вообще лишились прав собственности. Пополнять такие фонды можно за счет госпошлины за регистрацию или перечислять в них часть земельного налога. Сделки с землей должны проходить на рыночных условиях, а плата за покупку государственных земель, по мнению экспертов, должна стать прозрачной и посильной для граждан. «Гарантии для всех сторон должны быт незыблемы, без этого не может быть развития – строительства домов гражданами и предпринимателями, создание земледельческих хозяйств фермерами. Пока же в стране существует только один канал решения вопросов – это обращение к президенту», - констатирует Наталья Шагайда.